登記費用の計算方法って？
一般の方が司法書士に登記を頼むのは、住宅を購入する際が最も多いと思います。
その際、登記費用３０万円などの見積もりを見て、「うわっ、高い」と思った方は多いのではないでしょうか。
かくいう私も、知り合いから「決済の日にちょこんと座ってるだけで３０万円も貰えていいねー」という様な事を言われたことが何度かあります。
しかし、皆さんが司法書士の報酬と思っている金額のほぼ３分の２は、「登録免許税」という税金の額なのです。
登録免許税は、土地や建物の評価額に税率をかけて算出し、登記の申請をする際に収入印紙で納めることになっています。
その税額の計算方法は、土地は評価額×１５/１０００、建物は評価額×２０/１０００です。
（築２０年以内の居住用建物なら減税措置で３/１０００になったりします）
住宅ローンの設定がある場合はさらに融資額の４/１０００の登録免許税もかかります。
（減税措置の対象なら１/１０００となります）
不動産の評価額やローンの額にもよりますが、一般的な中古の一戸建て住宅でも税金だけで１０万から２０万円くらいかかったりします。
司法書士の見積書は、だいたい右側の欄に登録免許税や登記事項証明書などの書類取得費、左側の欄にその先生の報酬を記載していることがほとんどです。
ですので、左側の欄を見ていただくと、その先生の報酬額がわかります。
大阪で住宅ローンを組んで中古住宅を購入する場合は、だいたい司法書士の報酬は１０万円～１１万円程度が相場かなぁといった感じです。
（減税証明書等を取得する場合は１万円ほど上がるところが多いです。）
現金での購入の場合は、もう少しお安くなるということですね。
決済時には司法書士の仕事は８割終わってます！
司法書士とお客様とは決済日の数時間の立会時しかお会いしません。
不動産屋さんとは常時お会いするでしょうから、それに比べて司法書士は座ってるだけで１０万も貰えるのかと思うかもしれません。
しかし、決済日を迎えるまでに司法書士の仕事のほとんどは終わっているのです。
ここで、司法書士の仕事の流れを、不動産売買の登記を受任した場合を例にとってざっくりとご説明したいと思います。
１．まず、登記の依頼を受任すると、不動産の調査をします。（道路部分が抜けていないか、減税措置の対象か、耐震基準の適合証明が取れるかなど）
２．登録免許税の計算をして、お見積りをします。
３．売主さんに担保抹消がある場合、担保抹消の金融機関と打ち合わせ、抹消書類の事前確認のために金融機関に伺います。
４．融資銀行と連絡を取り、事前に担保設定の契約書の受け渡し等を行ないます。
５．そのほか、個々の事案によっては法務局に事前相談をしたり、決済日当日までに確実に登記申請ができるよう、関係各所との打ち合わせをすべて完璧にしておきます。
６．登記に間違いがあっては取り返しがつかないため、間違いがないよう書類作成を行ないます。どんな事務所さんでも２人ないしは３人で複数回のチェックをするのが普通です。
（一度登記されると、漢字などを間違っただけでも簡単に訂正はできない制度になっています）。
７．決済日当日、立会をして本人確認、書類がすべて揃っているか、印影が違っていないかなど細心の注意をはらって、融資の実行をしても大丈夫か確認します。
８．決済後は、抹消書類を金融機関に預かりに行き、そのまま管轄法務局へ申請します。
９．登記が完了したら、きちんと申請どおり登記できているかチェックし、お客様や金融機関に書類を返却して終了です。
以上、ざっくりではありますが、一般的な不動産登記の流れはこんな感じです。
司法書士が決済日に座っているだけで報酬をいただいているのではない、ということがおわかりいただけたでしょうか。
登記費用診断
近頃はいろいろな事務所さんで登記費用診断なるものをお見かけします。それだけ一般の方は登記費用に不安感をお持ちということなのでしょう。
登記費用がはっきりわからない方は、まずは仲介さんや工務店さんから登記費用の見積書を取り寄せましょう。
高いと思ったが、左側の報酬欄を見たらそうでもなかった！という場合もあるかと思います。
次に、見積書を取り寄せて、どうも高そうだが理由がわからない、という方は仲介さん等に高い理由を聞いてみてください。
不動産の筆数が多い、道路部分がある、担保権設定が１本ではない（諸費用ローンなどがある）等、普段より費用が高くなる理由はいくつかあります。
でも仲介さんには聞きづらいという方は、インターネットで司法書士事務所を検索して、登記費用診断をしてもらいましょう。
ほとんどの事務所が無料で、適正な価格を教えてくださると思います。
まこと事務所でも、無料で登記費用診断をしています。登記費用に疑問をお持ちの方は一度お問い合わせください。